FAQ

Mutuo
Il mutuo è un prestito che si perfeziona nel momento in cui i beni prestati dal creditore vengono consegnati. Il prestito mutuo più diffuso è quello immobiliare, utilizzato principalmente per ottenere il denaro necessario per l'acquisto di immobili o finalità collegate.

Il mutuo immobiliare può essere di tipo ipotecario o fondiario:

  • Ipotecario: la garanzia per il creditore in questo mutuo è data dall'immobile, il quale, in caso di inadempienza sarà venduto ed il ricavato sarà tenuto dal creditore come risarcimento. La durata del mutuo ipotecario può variare da 5 a 20 anni, mentre le finalità possono essere: • Acquisto • Ristrutturazione • Liquidità • Rifinanziamento o sostituzione
  • Fondiario: nel contratto di mutuo fondiario l'immobile può rappresentare la garanzia fornita all'istituto di credito tramite ipoteca (solamente di 1°grado). Il contratto di mutuo fondiario per essere stipulato deve sottostare a determinate finalità e caratteristiche: • Acquisto o Ristrutturazione • Durata minima 5 anni e massima 30 anni • Limitazioni sulla percentuale del valore dell'immobile finanziabile con mutuo all'80%

Il mutuo immobiliare prevede la restituzione del prestito con l'aggiunta di una percentuale di interessi, in base al contratto di mutuo stipulato. Tutti i dettagli in merito al mutuo sono contenute nel foglio informativo:

  • Costi che dovranno essere sostenuti per tutta la durata del finanziamento (spese accessorie, polizze assicurative obbligatorie e facoltative, interessi di mora per mancato o ritardo pagamento delle rate.
  • Calcolo degli interessi e proporzione della quota interessi-quota capitale di cui sarà costituita ogni singola rata.

Tasso d'ingresso
Il tasso d'ingresso è un tasso di interesse che, solitamente, ha validità per i primi 12 mesi dall'accensione del mutuo e viene inserito soprattutto nei mutui destinati a famiglie e giovani coppie per rendere meno "pesante" la rata durante il primo periodo (dove le spese tra l'acquisto dell'immobile, i mobili ed altro gravano sul budget familiare). Per questo il tasso d'ingresso non è considerato il valore migliore su cui basare la valutazione del mutuo da scegliere. Il tasso d'interesse che verrà applicato, superato questo primo periodo, viene definito "di regime" e determina l'ammontare delle rate fino alla scadenza del finanziamento. Uno dei tassi che dovrà essere preso in considerazione per la scelta di un mutuo e che rappresenta i costi effettivi è il TAEG.

Accollo
L'accollo è un contratto che consente di entrare al posto di un altro nel pagamento di un mutuo stipulato dal soggetto intestatario. Nel caso in cui si acquisti un immobile in cui il venditore ha precedentemente acceso ipoteca, è utile subentrare al suo posto nel contratto di mutuo piuttosto che estinguere l'ipoteca e aprire un nuovo finanziamento. Il nuovo proprietario (accollante) dovrà corrispondere al vecchio titolare del mutuo (accollato) la differenza tra il prezzo di vendita dell'immobile e la quota residua del mutuo). I tipi di accollo:

  • Cumulativo: la banca in questo caso obbliga sia il vecchio mutuatario che il nuovo a pagare le rate in quanto il nuovo mutuatario non possiede garanzie sufficienti. Il vecchio mutuatario sarà quindi obbligato a pagare le rate al posto del nuovo mutuatario, se quest'ultimo non paga.
  • Liberatorio: prevede la firma di una liberatoria in cui la banca dichiara di accettare l'accollante come unico soggetto interessato al pagamento delle rate. Il vecchio mutuatario viene "liberato da ogni obbligo di pagamento delle rate anche in caso di mancato pagamento da parte del nuovo intestatario.

Surroga
La surroga rappresenta il trasferimento di un mutuo da un istituto di credito ad un altro che garantisce condizioni migliori per il mutuatario. Dal 2007 con il decreto Bersani la surroga è entrata tra i diritti del mutuatario, senza la quale non potrebbe godere dei miglioramenti delle condizioni del mercato. Essendo definita quale diritto del mutuatario la surroga è sempre priva di costi aggiuntivi; inoltre, non è necessario estinguere la vecchia ipoteca ed il vecchio mutuo ed aprirne un altro ma basta modificare la vecchia ipoteca annotando a margine il nuovo istituto che subentra come creditore del finanziamento. Una volta richiesta la surroga presso la banca che propone un mutuo più vantaggioso, l'istituto si occuperà di reperire tutta la documentazione presente nella banca dove il mutuo è attivo ed avviare il processo di surroga. La vecchia banca non può opporsi e basterà comunicare la richiesta di surroga così da consentire all'istituto il tempo (stabilito dalla legge) per la preparazione della documentazione necessaria per la surroga.

Acquisto all'asta
Gli annunci per l'acquisto di immobili all'asta possono essere consultati online:

  • Siti tribunali della zona
  • Siti agenzie immobiliari
  • Inserzioni quotidiani e giornali di settore

Gli annunci solitamente riportano una descrizione dell'immobile, le condizioni di vendita e la base d'asta e la perizia utile a stabilire il valore dell'immobile. Il prezzo di vendita dell'immobile all'asta è sicuramente inferiore al valore di mercato, il prezzo infatti viene ribassato del 25% ogni volta che l'immobile viene rimesso all'asta perché non venduto precedentemente. E' necessario verificare che il soggetto intestatario dell'asta accetti il pagamento dell'immobile tramite mutuo mentre, per prendere parte all'asta dovrà essere consegnata una busta senza segni di riconoscimento, contenente:

  • Ammontare dell'offerta
  • Cauzione 10% dell'offerta
  • Altri documenti indicati nell'avviso di vendita

Per aggiudicarsi l'immobile immediatamente l'offerta dovrà essere l'unica o superiore di 1/5 al prezzo di base. Se così non fosse si partirà dall'offerta più alta rilanciando di una quota minima stabilita dal gestore dell'asta. Se entro 3 minuti dall'offerta non se ne presentano altre, l'immobile viene aggiudicato all'offerente.

Ipoteca
Viene definita ipoteca un diritto reale di garanzia che ha per oggetto beni immobili. L'ipoteca viene iscritta presso l'Ufficio del Territorio (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) competente per un importo che comprende il capitale accordato, gli interessi, gli interessi di mora, i premi assicurativi, gli oneri tributari e le spese che la Banca dovesse sostenere per il recupero integrale del credito e per la conservazione della relativa garanzia. Ecco perché il valore iscritto dell'ipoteca è sempre maggiore rispetto all'importo di mutuo definito con la banca.

Cap o "capped rate"
Letteralmente in inglese il termine cap si traduce in tetto, in questo senso "capped rate" indica un tasso di interesse che ha un valore massimo che non può essere superato. I mutui con cap sono caratterizzati da tassi variabili a cui viene imposto un limite massimo, riportato nel contratto di mutuo. Il tasso variabile viene definito sempre dalla somma di un indice variabile, Euribor o BCE, e di un valore fisso detto spread (compenso della banca per aver erogato il finanziamento). Lo spread variabile nei mutui con cap può essere di poco più alto del normale, compensando il rischio assunto dalla banca. In determinate situazioni si applica uno spread variabile che cresce all'aumentare della durata del mutuo.

Il mutuo variabile con cap è utile se:

  • Il mutuo stipulato ha una durata che va dai 20 ai 30 anni, non potendo prevedere l'andamento dei tassi.
  • Il mutuo viene stipulato in un periodo in cui i tassi sono già alti.

Per le surroghe ed i mutui con durata breve il cap non è un prodotto vantaggioso dato che l'andamento dei tassi è prevedibile e che gran parte degli interessi si pagano nella fase iniziale di rimborso del finanziamento.

Tasso di usura
Il termine usura in genere indica un prestito di denaro ad alto interesse. Nel mercato creditizio l'usura è il limite oggettivo stabilito per la misura degli interessi. Il Tasso Effettivo Globale Medio, degli interessi praticati dalle Banche e dagli intermediari finanziari nel corso del trimestre precedente per operazioni della stessa natura, è rilevato trimestralmente dal Ministero del Tesoro. I tassi medi, aumentati della metà, rappresentano il livello massimo oltre il quale si configura il reato di usura. Se dovessero essere applicati interessi usurari, la clausola è nulla e gli interessi sono dovuti solo nella misura legale.

Calcolo rata di mutuo e piano di ammortamento
Il piano di ammortamento altro non è che il modo in cui il mutuo sarà rimborsato alla banca, indicando:

  • Il numero e la frequenza delle rate (mensili, semestrale, annuale)
  • La composizione della rata: percentuale di quota capitale e interessi
  • Calcolo del capitale residuo, che farà da base per il computo della rata successiva

I piani di ammortamento tipici dei mutui immobiliari sono detti "alla francese" a durata variabile: il piano di ammortamento "alla francese" permette di avere una rata costante. L'unica cosa che varia è la proporzione tra gli interessi e la quota del capitale che viene rimborsato con la rata stessa, proporzione determinata dagli interessi maturati sul capitale residuo nel periodo cui si riferisce la rata.

La quota capitale invece è data dalla differenza tra l'importo della rata (costante) e la quota di interessi. Il capitale residuo quindi è dato dalla sottrazione tra la quota capitale all'ammontare del mutuo. Il capitale residuo, abbiamo detto, sarà la base per il calcolo degli interessi della nuova rata. Altro piano di ammortamento diffuso tra i mutui immobiliari è detto ammortamento a rata semi-costante, utilizzato per mutui a tasso fisso e variabile. Dato che in questo caso i tassi d'interesse variano mensilmente, la quota di interessi calcolata sul capitale residuo renderà la rata non costante. Per assicurarsi una rata fissa, anche con tassi di interesse variabili, è necessario ricorrere all'ammortamento a durata variabile. In questo caso cambia la durata del mutuo, in quanto i piani di ammortamento suddetti vanno rifatti ad ogni variazione del tasso d'interesse; non potendo prevedere la durata del mutuo si potrà fare appello ad una rata sempre costante.

Cos'è lo Spread e come viene calcolato il tasso d'interesse
Letteralmente spread viene tradotto in scarto o margine, ma il suo significato in ambito finanziario indica il ricavo che ogni banca decide di aggiungere al tasso di base quale proprio ricavo. In parole semplici, il commerciale (l'istituto) compra il prodotto (denaro) ad un prezzo (tasso di scambio interbancario) e lo rivende alla sua clientela ricaricato di un margine di guadagno (lo spread). Il denaro, scambiato tra le banche, ha una sua quotazione che in Europa viene indicata dall'Euribor; l'Euribor rappresenta il tasso rilevato giornalmente a cui la banca può comprare o vendere valuta. Il finanziamento offerto al cliente riporterà perciò un tasso leggermente più alto, permettendo di compensare le spese di gestione della struttura creditizia e della pratica nonché dei rischi legati all'operazione, infine guadagnare qualcosa.

I mutui a tasso variabile sarà dato da un tasso così calcolato:
Euribor + spread
Qui l'Euribor è la componente variabile del tasso, mentre lo spread rappresenta la componente fissa (che non varierà per tutta la durata del mutuo). La scelta di applicare uno spread più o meno alto dipende solamente dalla banca, così il cliente troverà offerte diverse per mutui simili.
Per i mutui a tasso fisso lo spread viene aggiunto al paramentro IRS:
IRS (di durata pari a quella del mutuo) + spread
In questo caso lo spread sarà utilizzato per il calcolo del tasso una sola volta, alla sottoscrizione del contratto di mutuo, in quanto il tasso d'interesse non potrà più subire nessun aggiornamento. Gli interessi sul mutuo vengono calcolati su:

  • base annua
  • importo del mutuo
  • durata del mutuo

il tutto moltiplicato per il tasso annuo nominale.

Definizione di fidejussione
La fidejussione è una garanzia personale attraverso cui il soggetto, fidejussore, garantisce un'obbligazione altrui, impegnandosi personalmente nei confronti del creditore del rapporto obbligatorio, il quale può rivalersi sul patrimonio del fidejussore (persona diversa dal debitore). Per questo la garanzia è personale, contrattuale o extracontrattuale. Nel finanziamento mutuo la fidejussione può essere richiesta in quanto la banca non reputa sufficiente il patrimonio dei richiedenti.

Estinzione anticipata del finanziamento
Il mutuo può essere estinto parzialmente o totalmente in qualsiasi momento. L'estinzione parziale solitamente comporta il ricalcolo del piano di ammortamento e la determinazione di una nuova rata.

Se il mutuo è a rata fissa (o costante) la rata non subirà variazioni e ad essere modificata sarà la durata del mutuo. Il Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007 (Decreto Bersani) che prevede una penale per l'estinzione anticipata non ha validità per i mutui (acquisto o ristrutturazione intestati a persone fisiche) stipulati dal 2 febbraio 2007 in poi. Per i mutui estinti dopo il 2 aprile 2007 la banca si occupa di cancellare l'ipoteca direttamente, senza oneri verso il cliente.

La richiesta di prestito personale
L'utente interessato ad un finanziamento di tipo Prestito Personale prima di sottoscrivere una richiesta di finanziamento potrà valutare le diverse offerte presenti sul mercato e scegliere quella più conveniente per le sue esigenze. L'istituto finanziario o la banca dovranno obbligatoriamente (in base alle norme di trasparenza e credito al consumo) fornire al cliente tutte le informazioni necessarie affinché l'utente sia in grado di operare una scelta consapevole e vantaggiosa. Sempre l'istituto o la banca dovranno infatti consegnare le "Informazioni europee di base sul credito al consumo", documento contenente informazioni chiare e complete in merito alle condizioni applicate in quel momento relative ai dati del richiedente.

La richiesta di un prestito personale può essere rifiutata se:

  • La documentazione consegnata sottolinea una scarsa capacità di rimborso del soggetto interessato
  • Se il richiedente ha in corso altri finanziamenti che sommati al prestito richiesto impegnano più di un terzo del reddito sovra-indebitamento)
  • Se presenti protesti e/o evidenze di mancati pagamenti relativi a finanziamenti ottenuti precedentemente dal richiedente

Gli enti eroganti eseguono controlli sulla reale capacità di rimborso del richiedente tramite banche dati provate o la Centrale Rischi della Banca d'Italia. L'ente che rileva una delle condizioni sopracitate dovrà motivare il rifiuto della concessione del prestito, riferendo le informazioni negative reperite in una banca dati. Il consumatore può interrompere il contratto, "diritto di recesso" senza il consenso della banca o dell'intermediario finanziario erogante entro 14 giorni a partire dalla conclusione del contratto, inviando comunicazione all'ente erogante come indicato nel contratto. Il diritto di recesso è senza obbligo di fornire spiegazioni.

Se il contratto è in essere, entro 30 giorni il cliente che decide di recedere dal contratto deve rimborsare: capitale, interessi maturati e costi sostenuti dalla banca (imposta di bollo e/o imposta sostitutiva).

Assicurazione nella Cessione del V
I prestiti contro cessione del quinto, in base al DPR 180/50, devono essere obbligatoriamente accompagnati da una copertura assicurativa sul finanziamento, a tutela del rischio vita del cliente e del rischio impiego assunto dalla società cessionaria che eroga il credito. La copertura assicurativa sul rischio impiego impatta in maniera rilevante sull'affidabilità del cliente; questo perché per il rischio vita il "premio vita" è calcolato esattamente in base alle tavole di mortalità non classificando il cliente in base alla sua professione (dipendente privato, pubblico, statale). Per la valutazione del rischio impiego è invece diverso se si è dipendenti pubblici (minori probabilità di fallimento o difficoltà economiche finanziarie tali da non poter procedere al pagamento delle rate mensili del prestito contratto dall'amministrato).

Naturalmente per i dipendenti del settore privato il discorso è diverso. E' necessario verificare che l'azienda datrice di lavoro soddisfi determinati requisiti di solidità economico finanziaria, tali da consentire al broker assicurativo il rilascio della copertura del rischio impiego. Il costo dell'assicurazione, quasi sempre, è integrato nell'importo della rata da rimborsare ed hanno le seguenti caratteristiche:

  • Assicurazione vita – copertura del debito in caso di invalidità permanente o premorienza (la compagnia assicurativa provvederà a saldare il credito residuo all'ente erogante).
  • Assicurazione impiego – copertura in caso di interruzione del rapporto lavorativo per qualsiasi causa, (licenziamento, fallimento datore di lavoro , destituzione volontaria ecc.), l'assicurazione provvederà a pagare la banca erogante rivalendosi successivamente sul cliente (cedente). Nei casi di interruzione momentanea delle prestazioni lavorative non retribuite, l'assicurazione provvederà a saldare il debito sostituendosi al cliente, il quale dovrà rimborsare successivamente la compagnia assicurativa.

Assicurazione nella Cessione del V
I prestiti contro cessione del quinto possono essere concessi anche in presenza di altre trattenute in busta paga, a patto che la somma delle trattenute non sia maggiore del 50% della pensione o dello stipendio.

La cessione del quinto può essere affiancata da un ulteriore finanziamento, la delega di pagamento, il quale consiste nel sommare alla rata di cessione una seconda trattenuta di ammontare massimo pari ad un altro 20% dello stipendio. L'accettazione di tale operazione è lasciata alla discrezionalità del datore di lavoro, generalmente le Amministrazioni Statali accordano queste trattenute mentre gli Enti Locali e le Aziende Private valutano caso per caso.

Cessione del quinto dipendenti
I prestiti contro cessione del quinto possono avere una durata da 24 a 120 mesi e possono essere rinegoziate decorsi 2/5 della durata. Il cliente avrà così la possibilità di ottenere liquidità aggiuntiva. Se la durata della cessione è minore o uguale a 60 mesi il finanziamento può essere rinnovato anticipatamente, in entrambi i casi gli interessi di dilatazione non maturati saranno recuperati dal cliente.

Cessione del quinto pensionati
Le dilatazioni possibili per la cessione del quinto sono da 24 a 120 mesi. Il finanziamento può essere rinnovato decorsi i 2/5 della durata consentendo al cliente di ottenere maggiore liquidità. Se la durata della cessione è minore o uguale a 60 mesi il finanziamento può essere rinnovato anticipatamente, in entrambi i casi gli interessi di dilatazione non maturati saranno recuperati dal cliente.

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* i risultati dell’importo delle rate varieranno in base agli anni (10,15,20,25,30)

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