Guida al mutuo

Come scegliere il mutuo più adatto alle proprie esigenze? I fattori da prendere in considerazione per il consumatore sono molti, dall’analisi delle necessità attuali, tenendo presente anche i cambiamenti che si potranno verificare dalla stipula del mutuo al termine del piano d’ammortamento.
Durante il processo di ricerca del mutuo ci si sofferma ad analizzare le varie offerte proposte dagli istituti di credito e, spesso, ci si affida a professionisti che possano aiutarci nella scelta del finanziamento più adatto.
Le informazioni presenti nei molteplici preventivatori online infatti, non offrono al cliente una corretta indicazione sulle diverse tipologie di mutuo: fisso, variabile, misto, variabile con cap; come non offrono spiegazioni sui costi da sostenere per ottenere il finanziamento o ancora sugli interessi di mora e sul piano di ammortamento. La figura del consulente Quick Mutui in maniera trasparente aiuta l'utente ad approfondire gli aspetti poco chiari del processo di finanziamento, dalla richiesta all’erogazione del mutuo garantendo maggiore consapevolezza al consumatore.
Rispondendo in maniera esaustiva ad ogni tuo dubbio il consulente creditizio Quick Mutui ti fornirà tutte le informazioni di cui hai bisogno:
1. Indicazioni esplicite sui costi effettivi dei diversi mutui, sulle tipologie di rata disponibili, sugli interessi di mora.
2. Analisi accurata delle differenti opzioni di mutuo da te accessibili: fisso, variabile, misto, variabile con cap.
3. Informazioni chiare riguardanti eventuali assicurazioni non obbligatorie e garanzie che verranno richieste per la stipula.

Abbiamo scelto di racchiudere in questa guida alcune delle indicazioni necessarie per una prima valutazione del finanziamento in maniera consapevole. Le informazioni che ti mostreremo ti permetteranno di orientarti nella scelta del mutuo e nel mondo dei finanziamenti:
1. I requisiti necessari per richiedere un mutuo.
2. Il mutuo ipotecario e il mutuo surroga.
3. I tassi del mutuo.
4. I costi del mutuo.
5. Le agevolazioni per il mutuo.
6. Il miglior mutuo.

Il team Quick Mutui è a tua disposizione per ricevere informazioni o prenotare un appuntamento: vieni a trovarci (in tutte le nostre sedi) dal lunedì al venerdì dalle 9:00 alle 18:00 oppure chiamaci allo 02.54123826, se sei più comodo scrivici all'indirizzo info@quickmutui.it.

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Partiamo da ciò che è necessario per richiedere un mutuo !

I richiedenti dovranno dimostrare di:

  • Avere un reddito atto a coprire la rata del mutuo. La regola vuole che la rata di mutuo non superi il 30% del reddito complessivo (considerato al netto di altri impegni). Sarà la banca a richiedere la documentazione necessaria per la certificazione del reddito;
  • Non essere segnalati come “cattivi pagatori” nelle banche dati (Crif o C.R.);
  • Se il mutuo richiesto è destinato all’acquisto è necessario che il richiedente possieda una quota di denaro pari alla differenza tra l’importo di mutuo ed il costo dell’immobile; questo perché la banca concede mutui fino all’80% del prezzo dell’immobile;
  • Offrire come garanzia un immobile che rispetti i canoni urbanistici, commerciali e di disponibilità. I requisiti tecnici saranno verificati da tecnici scelti dalla banca che eseguiranno una perizia mentre, la verifica della proprietà e della libertà dell’immobile spetteranno ad un Notaio incaricato dal richiedente.

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I richiedenti verificati i requisiti necessari per accedere per accedere alla richiesta di mutuo ed individuato l’istituto al quale richiedere il finanziamento dovranno compilare la modulistica richiesta dalla banca in tutte le sue parti. Le principali informazioni richieste dal mediatore Quick Mutui per esprimere un primo parere di fattibilità sull’operazione di finanziamento riguarderanno:

  • i dati anagrafici del/i richiedente/i il finanziamento, inclusa la residenza;
  • la situazione abitativa attuale: affitto, proprietà o presso terzi;
  • la composizione del nucleo familiare e le eventuali persone a carico;
  • l’occupazione attuale: dipendente o lavoratore autonomo, l’anzianità di servizio o di lavoro autonomo e il settore lavorativo;
  • per il lavoratore dipendente: l’indicazione del datore di lavoro e la qualifica ricoperta;
  • il reddito netto mensile ed annuale;
  • la descrizione dell’unità immobiliare e delle sue pertinenze, incluso il valore della costruzione;
  • una dichiarazione di non avere debiti oppure di averne e, se sì precisare l’importo e l'’identità dei creditori.


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Mutui: le caratteristiche e le tipologie offerte dal mercato !

Il mutuo casa
Il mutuo ipotecario è una forma di prestito garantito da un’ipoteca a tutela del creditore (banca) nel caso in cui il debitore (mutuatario) dovesse essere inadempiente nel pagamento delle rate.

Il mutuo casa e l’ipoteca
L’ipoteca fa sì che i tassi d’interesse sui mutui siano più bassi rispetto ai tassi offerti su un prestito personale o altri finanziamenti. L’ipoteca che la banca iscrive sul mutuo è superiore al valore del finanziamento, a volte anche del 200%; questa percentuale è giustificata dai costi che l’istituto dovrà recuperare a causa del pignoramento dell’immobile e dall’inflazione che sarà maturata negli anni prima del pignoramento.

Le differenze tra mutuo e prestito personale
La prima grande differenza è la presenza della garanzia di un’ipoteca per il prodotto mutuo. La seconda differenza riguarda invece la durata dei due finanziamenti, il mutuo può avere una durata massima di 30 anni mentre, un prestito personale ak massimo di 10 anni. La terza ed ultima differenza riguarda il tasso d’interesse che nei prestiti è fisso mentre nei mutui può essere di diverso tipo, fisso, variabile, misto e variabile con cap.


Caratteristiche del mutuo ipotecario:

  • Una durata da 5 a 30 anni
  • Finalità di acquisto, costruzione e ristrutturazione immobile (abitazione, commerciale, industriale), liquidità e consolidamento debiti.
  • Le rate possono essere pagate mensilmente, trimestralmente o semestralmente. La rata si compone di una parte del capitale che andrà a coprire il debito ed una parte di interessi in base a quanto stabilito dal piano di ammortamento.
  • L’estinzione del mutuo, parziale o totale, prima dei tempi stabiliti è possibile senza il versamento di penali da parte del richiedente.
  • Il Notaio stipula l’atto di mutuo, l’immobile sarà gravato da ipoteca verso la banca ma l’ipoteca non limita l’utilizzo del bene.


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La sostituzione del mutuo

La sostituzione del mutuo prevede due possibili operazioni: il mutuo sostituzione e la surrogazione.
Il mutuo sostituzione
La sostituzione del mutuo prevede l’estinzione del vecchio mutuo tramite l’erogazione di uno nuovo. Con la sostituzione è il mutuatario a sostenere tutti i costi di gestione della pratica (spese e commissioni). A differenza della surroga che è applicabile solamente ad un importo di mutuo pari a quello del capitale residuo ancora da rimborsare, con il mutuo sostituzione è possibile richiedere importi di finanziamento aggiuntivi.


Il mutuo surroga
L'operazione di surrogazione costituisce il trasferimento del mutuo in atto dall’attuale banca ad un’altra modificando i parametri del mutuo con condizioni vantaggiose, senza costi e senza l’autorizzazione della banca originaria. La surrogazione, può essere richiesta dopo un anno dalla stipula dell’attuale mutuo, non comporta la modifica della vecchia ipoteca e prevede il finanziamento di un importo uguale al capitale residuo del vecchio mutuo, Le condizioni che possono essere modificate riguardano durata e tasso.


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I tassi dei mutui: cosa sono e come funzionano, le caratteristiche, i vantaggi e gli svantaggi per i richiedenti

Il mutuo a tasso fisso

La scelta del mutuo a tasso fisso implica la sicurezza dell’importo di rata da pagare periodicamente, seppur questa sia in genere più onerosa rispetto al tasso variabile. Scegliendo il mutuo a tasso fisso il cliente dovrà corrispondere la stessa somma di denaro all’Ente erogante per tutto il periodo di ammortamento perché il tasso d’interesse stabilito resta uguale per tutta la durata del mutuo. La rata mensile costante per tutta la durata del mutuo è una delle caratteristiche che rende il mutuo a tasso fisso il preferito dagli italiani. Indipendentemente dalle fasi che attraverserà l’economia tra crescita e recessione durante i quali possono scendere o salire, il tasso fisso garantisce che la rata pattuita alla firma della stipula del mutuo resterà uguale fino alla scadenza del piano di ammortamento.

Vantaggi e Svantaggi del tasso fisso

Vantaggi

  • rata costante
  • protezione del debito in caso di rialzo dell’inflazione e, a ruota, dei tassi di interesse


Svantaggi

  • il mutuo a tasso fisso è mediamente più caro, rispetto al variabile (tra l'1% e il 2%)
  • non protegge il debito in caso di deflazione o tassi molto bassi
  • protezione del debito in caso di rialzo dell’inflazione e, a ruota, dei tassi di interesse

Calcolo del Tasso Fisso

Il tasso fisso si compone dello Spread sommato al tasso Eurirs (al valore riportato il giorno della stipula) in base alla durata del mutuo (se il mutuo è a 25 anni verrà applicato l’Eurirs a 25 anni e così via). Lo Spread è imposto dalla banca e indica il margine lordo che intende ricavare dall’operazione; il Tasso Eurirs invece è un tasso interbancario europeo che rappresenta il costo del denaro all’ingrosso a medio-lungo termine (da 1 a 50 anni).

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Il mutuo a tasso variabile

Con il mutuo a tasso variabile la rata da pagare può cambiare di periodo in periodo in base all’andamento di un determinato parametro, Euribor 1, 3, 6 mesi o tasso BCE. Le rate di mutuo a tasso variabile si caratterizzano per importi più favorevoli rispetto al tasso fisso ma sono soggette a possibili aumenti in linea con l’andamento del mercato.

Vantaggi e Svantaggi del tasso variabile

Vantaggi

  • Tasso d’interesse che nel lungo periodo è più favorevole rispetto al tasso fisso


Svantaggi

  • il mutuo a tasso variabile prevede un importo di rata soggetta a possibili aumenti nel corso del piano di ammortamento

Calcolo del tasso variabile

Il tasso variabile è dato dalla somma dello Spread e dell’Euribor a 1,3 o 6 mesi. Lo Spread è sempre determinato dalla banca, in base alla quantità di mutui che vuole erogare mentre, l’Euribor, l’indice europeo che esprime il costo del denaro nel breve periodo segue le politiche monetarie della banca centrale europea.

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Il mutuo a tasso misto

Il tasso misto è una forma ibrida di mutuo a metà tra il tasso fisso e quello variabile. Il finanziamento parte con un tasso fisso o variabile ma il mutuatario può scegliere, durante l’ammortamento del mutuo di cambiare tasso.

Vantaggi e Svantaggi del tasso misto

Vantaggi

  • possibilità di ottenere da alcuni istituti lo stesso spread sia per il tasso variabile che per il fisso


Svantaggi

  • spread più elevato dello 0,1%-0,2% rispetto al tasso variabile
  • i periodi entro cui cambiare tasso sono definiti in fase di stipula con la banca


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Prima di accendere un mutuo il cliente dovrebbe essere informato rispetto a tutte le spese da sostenere per ottenere il finanziamento. Il mutuatario, infatti, dovrà corrispondere oltre agli interessi stabiliti anche le spese dell’imposta sostitutiva, le spese notarili, le spese di perizia, le spese di istruttoria pratica e i costi assicurativi:

  •  Spese dell’imposta sostitutiva: sostitutiva dell’imposta di registro, ipotecaria, catastale e bollo è richiesta, a seguito del Dl 168/2004, nella misura dello 0,25% sull’importo erogato se l’ente erogante è una banca o una finanziaria parificata e si acquista un immobile ad uso abitativo per il quale si può usufruire delle agevolazioni prima casa;
  • Spese notarili: comprendono il compenso del notaio e le imposte dovute allo Stato per l’attività contrattuale (iscrizione dell’ipoteca). Queste spese variano in base al tipo di atto, all’importo dell’ipoteca e all’ente erogante;
  • Spese dell’imposta sostitutiva: sostitutiva dell’imposta di registro, ipotecaria, catastale e bollo è richiesta, a seguito del Dl 168/2004, nella misura dello 0,25% sull’importo erogato se l’ente erogante è una banca o una finanziaria parificata e si acquista un immobile ad uso abitativo per il quale si può usufruire delle agevolazioni prima casa;
  • Spese di perizia: la perizia, il cui costo può oscillare tra i 100 e i 300 euro generalmente viene eseguita da un tecnico scelto dalla Banca, il quale conferma il valore dell&rsquoimmobile indicato nella richiesta di mutuo e che lo stesso immobile non presenti anomalie o abusi edilizi;
  • Spese di istruttoria: l’istruttoria è l’insieme degli atti burocratici compiuti dall’Istituto di Credito per stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso. In linea generale il costo può oscillare tra i 180 e i 300 euro (in percentuale tra lo 0,1% e lo 0,5% dell’importo di mutuo);
  • I costi assicurativi: l’assicurazione Scoppio e Incendio è richiesta obbligatoriamente da qualsiasi Banca ed il suo costo totale dipende dal valore dell’immobile, dall’importo e dalla durata del mutuo.

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Il costo totale di un finanziamento è rappresentato dal T.A.E.G. (Tasso Annuo Effettivo Globale). I parametri che determinano il valore del T.A.E.G. sono stabiliti per legge e, variano a seconda dell&rsquoIstituto di Credito erogante il finanziamento.

Nel dettaglio:

  •  TAEG: è il tasso che rende uguale, su base annua, i valori attualizzati di tutti gli impegni (prelievi, rimborsi e spese), esistenti o futuri, oggetto di accordo tra il finanziatore e il consumatore. Il TAEG è comprensivo degli interessi e di tutti i costi, inclusi gli eventuali compensi di intermediari del credito, le commissioni, le imposte e tutte le altre spese che il consumatore deve pagare in relazione al contratto di credito e di cui il finanziatore è a conoscenza, escluse le spese notarili. Nel TAEG sono inclusi i costi, di cui il finanziatore è a conoscenza, relativi a servizi accessori connessi con il contratto di credito e obbligatori per ottenere il credito o per ottenerlo alle condizioni contrattuali offerte. Nel caso in cui utilizzi informazioni ricavate per stima, il finanziatore tiene informato il consumatore di tale circostanza e del fatto che le stime si considerano rappresentative del tipo di contratto concretamente concluso. Nella fase precontrattuale il finanziatore fornisce al consumatore anche le informazioni relative alle ipotesi utilizzate per il calcolo delle stime. I costi relativi a servizi accessori possono essere esclusi dal TAEG, purché la loro esistenza sia indicata con evidenza separata, nel solo caso in cui non sia in alcun modo possibile quantificarli. Nel TAEG sono altresì inclusi i costi di valutazione del bene immobile costituito in garanzia, se la valutazione è necessaria per ottenere il credito

Da non confondere con il TAN:

  • TAN: indica il tasso d'interesse (ossia il prezzo), in percentuale e su base annua, richiesto da un creditore sull'erogazione di un finanziamento. A differenza del TAEG (vedi sopra) non esprime il "costo complessivo" del finanziamento che può essere anche molto più alto (ad esempio, per spese, oneri e commissioni accessorie). Pertanto un prestito con TAN pari a zero potrebbe avere un TAEG ben maggiore di zero.

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I mutui ipotecari sono solitamente destinati all’acquisto di un immobile, solamente per il 20% delle richieste la finalità del mutuo riguarda la ristrutturazione dell’immobile. In quest’ultimo caso lo Stato fornisce notevoli agevolazioni (bonus fisso e permanente o bonus variabile), con lo scopo di spingere i privati a ristrutturare la propria abitazione.
Per mutui destinati all’acquisto della prima casa il cliente può usufruire di detrazioni fiscali al momento della dichiarazione dei redditi: se l’immobile è adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto e se l’acquisto è stato fatto nell’anno antecedente o successivo al mutuo. La detrazione fiscale spetta al titolare del mutuo anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare.

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Bonus Ristrutturazioni

Le detrazioni fiscali in merito alle spese per interventi di ristrutturazione edilizia, inseriti tra gli oneri detraibili dall’Irpef, sono disciplinate dall’art. 16 -bis del Dpr 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi) inserito nel decreto legge n. 201/2011. La detrazione riconosciuta è il 36% delle spese sostenute, fino ad un massimo di spesa sostenuta non superiore a € 48.000 per singola unità immobiliare. Nel 2012 lo Stato ha introdotto una novità innalzando al 50% la misura della detrazione e a € 96.000 l’importo massimo di spesa; tuttavia dal 1° gennaio 2017 la detrazione è tornata a 36% riportando il limite massimo di spesa a € 48.000. Infine, nel caso in cui gli interventi riguardino sia le agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie sia il risparmio energetico il beneficiario potrà usufruire soltanto dell’uno o dell’altro bonus fiscale.


Bonus acquisto mobili

La legge di stabilità 2016 ha prorogato la detrazione del 50% per i contribuenti che acquistano mobili, grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ destinati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione. La legge impone che siano detraibili le spese documentate e sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2016 ma, l’agevolazione è stata prorogata dalla recente legge di bilancio anche per gli acquisti che si effettueranno nel 2017 ma potrà essere richiesta solo da chi realizza un intervento di ristrutturazione edilizia iniziato a partire dal 1° gennaio 2016. La detrazione, inoltre, va calcolata su un ammontare complessivo non superiore a € 10.000 e ripartita in 10 quote annuali di pari importo.


Detrazione interessi passivi del mutuo

Lo Stato rimborsa il 19% (calcolato su un massimo di 4mila euro, massimo € 758 del totale degli interessi passivi pagati) degli interessi passivi del mutuo pagati a fine anno.


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Ottenere un mutuo al 100% per l’acquisto della prima casa non è semplice, solitamente le banche concedono fino all’80% del prezzo di acquisto dell’immobile. Per chiarire il concetto si pensi ad un acquisto per € 200.000, il massimo importo finanziabile per un mutuo ordinario è di € 180.000. Un mutuo al 100% è tale se la richiesta va da € 181.000 a € 200.000. La differenza tra un mutuo ordinario ed un mutuo al 100% sta quindi nella richiesta di un finanziamento che superi l’80% del valore di acquisto, anche di un solo punto percentuale che equivale ad un aumento di rischio per gli istituti eroganti, i quali per tutelarsi applicano valutazioni più rigide alla pratica:

  • Rapporto Rata di mutuo e Reddito Complessivo (al netto di impegni in corso) deve essere inferiore al 30%
  • I dipendi devono dimostrare di essere assunti con contratto a tempo indeterminato
  • Ai lavoratori autonomi sono richiesti almeno 3 anni di attività.

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Le richieste di mutuo al 100% maggiormente accettate dalle banche sono solitamente cointestate (2 intestatari) e richieste soprattutto dalle giovani coppie che spesso non possono fare affidamento su grandi risparmi. Per la valutazione delle richieste di mutuo di giovani coppie inoltre, le banche prendono in analisi determinati fattori:

  • Volume dei risparmi destinati all’acquisto della casa
  • Esame storicità creditizia
  • Tipologia di contratto di lavoro

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